见解与评论

预计19年兴安盟房地产投资稳中略降, 商品房价格低位增长

2018年以来,兴安盟房地产市场呈现出“一快、一降、一提升”,商品房销售额及销售面积增速较快,同比增长30.7%;商品房待售面积及库存房有所下降,同比下降5.96%;房企投资、新开工面积和商品房平均销售价格增速有较大提升,房企投资61.88亿元,同比增长43.5%,新开工面积221万平方米,同比增长62%,商品住宅平均销售价格4022元/平方米,同比增长19.4%。原因:持续三年楼市去库存使2018年在销在建楼盘减少,供求关系决定楼市价格不断走高;随着2017年下半年楼市价格持续上涨,消费者追涨心里普遍,开发商涨价,消费者追涨,导致房价不断上涨;棚改货币化安置在17-18年集中入市,导致商品房销售增速加快;人民币购买能力在持续下降,银行定存回报较低,股市低迷,消费者投资缺乏更多选择,大多数资金涌向楼市,推动楼市价格上涨。
2019年,影响兴安盟房价的因素有多个方面,主要有三个:棚改放缓、人口老龄化和人口流失、市场库存较大。
此前很多拿拆迁补偿的人都去投资买房,一定程度上造成区域性房源紧张,房价也水涨船高。此后随着棚改货币化的减少,房子不那么紧缺,房价也不会再大涨上去。
人口老龄化和人口流失是现阶段普遍现象,特别是在兴安盟,除了老年人口越来越多,年轻人口越来越少,太多的年轻人流向了大中城市,导致房子需求减少,这也是此后房价不会大涨的原因。
兴安盟通过几年的去库存,有了一定的成效,但至今商品房库存还有100多万平方米,可售房源达200多万平方米,加上17-18年大量新建楼盘在19年上市,大大增加了库存量,供大于求的局面再次出现。此外兴安盟上一轮房价增长期间,很多热钱投入到楼市,而被买走的房子并没有居住,而是依然存在市场上,就等于库存的一个转移,这部分库存一旦进入市场势必会引起房价走低。另外还有大量的二手房在市场上滞销,基本上是有价无市,成交价格也在低位,势必影响房价的涨幅。
总体来看,兴安盟市场上的房子是过剩的。之前房价的上涨已经透支人们的购买力,在整个房地产大形势影响下,房价肯定不会出现大涨。目前,不但要防止楼市过冷、房价大幅度下跌,而且更主要的是要防止楼市过热,避免出现“鬼城”“烂尾楼”等,历史的教训值得注意。
在各项影响因素的综合作用下,预计2019年全盟房地产开发投资额约58亿元,较18年略有下降;商品房预销售面积约185万平方米,同比下降18%左右 ;新开工面积约170万平方米,较18年下降20%左右;商品住房销售价格约4250元/平方米,同比增长6%左右。 ??????(本刊评论员)

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